Je suis tombé sur un bon article où Robb Engen[1] comparait le coût de la propriété à celui de la location.
Pour savoir lequel de ces coûts est le plus bas, on se contente le plus souvent de comparer le montant des loyers à celui des remboursements hypothécaires mensuels. Certains calculent ce qu’ils estiment être le coût de propriété réel, en ajoutant aux remboursements hypothécaires tous les faux frais (impôts fonciers, assurances, entretien, etc.).
Mais pour Ben Felix, de PWL Capital, ces méthodes dressent un portrait inexact de la situation, car ce qu’il faut comparer en réalité, ce sont les sommes irrécupérables déboursées dans chacun des scénarios.
Les loyers, par exemple, sont des frais irrécupérables — ils n’ajoutent rien au patrimoine des locataires. Pour les propriétaires, seule la partie des remboursements mensuels qui est appliquée aux intérêts est irrécupérable. Le reste, qui est déduit du montant de l’hypothèque, bonifie le patrimoine.
Situation gagnante pour les propriétaires ? Pas si vite.
Il faut encore déduire leurs faux frais (impôts fonciers, assurances, entretien, etc.) et toutes les sommes qu’ils ont dû débourser pour conclure la vente : mise de fonds, droits de mutation immobilière, assurance du titre de propriété, inspection technique, et ainsi de suite.
En plus, la mise de fonds et les frais de clôture engendrent un coût d’option, car le propriétaire, en les consacrant à l’achat d’un logement, se prive de les faire fructifier dans un portefeuille de placement.
Place aux calculs
Robb Engen a fait le calcul pour un Torontois qui débourse 2 000 $ par mois pour louer un condo de 575 pi2. Ce logement est mis en vente au prix de 449 000 $.
Pour l’acheter, notre locataire doit faire une mise de fonds de 5 %, ce qui lui revient à 23 450 $. Il doit également débourser 17 062 $ pour l’assurance prêt hypothécaire, obligatoire pour les mises de fonds de moins de 20 %, ce qui fait passer à 443 612 $ le montant total de son hypothèque.
Et ce n’est pas fini : il faut encore ajouter des droits de mutation immobilière de 10 910 $, des frais d’avocat ou notaire de 1 000 $, des frais d’assurance du titre de propriété de 449 $, et une inspection technique à 500 $.
Total des frais initiaux = 36 309 $. Coût d’option de cette somme, à 6 % sur 25 ans = 155 834 $.
Regardons maintenant les sommes irrécupérables déboursées chaque mois. L’hypothèque est amortie sur 25 ans et son taux d’intérêt est de 3,5 %. Sur les paiements qui seront effectués, 1 200 $ seront appliqués aux intérêts. Viennent ensuite les impôts fonciers, qui s’élèvent à 375 $ par mois, et la différence entre l’assurance habitation et l’assurance locataire, qui est de 40 $ par mois. S’ajoutent enfin des frais d’entretien annuels, estimés à 1 % de la valeur de la propriété, ce qui revient à 375 $ par mois.
Total des frais irrécupérables par mois = 1 990 $.
Les frais irrécupérables sont quasi identiques pour le locataire et le propriétaire. Avec les impôts fonciers, l’assurance et l’entretien, le propriétaire débourse chaque mois 3 005 $, dont 1 015 $ seulement s’ajoutent à la valeur nette de son logement. Jusqu’ici, les concurrents sont ex aequo.
Louer, et placer la différence
Supposons que notre locataire a les moyens de placer 1 015 $ par mois. Quel est le rendement escompté d’un portefeuille de placement équilibré 60/40 sur 25 ans ? Probablement autour de 6 %.
1 015 $ placés à 6 % pendant 25 ans = 686 627 $. Ajoutons le coût d’option de la mise de fonds et les autres frais initiaux que le locataire aurait engagés s’il avait acheté un logement, et notre portefeuille dépasse les 842 000 $.
Du côté du propriétaire, beaucoup seront surpris de l’apprendre, mais historiquement, le rendement de l’immobilier est proche de l’inflation. Si l’on ajoute à cela la hausse qu’affiche le prix des logements depuis une vingtaine d’années, on ne peut guère s’attendre à ce que cette classe d’actif fasse des progrès faramineux.
Ainsi, en supposant un taux de croissance annuel de 2 %, la valeur du condo passera de 449 000 $ à 736 600 $ dans 25 ans.
Conclusion
Il est injustifié de considérer que la location est systématiquement une perte d’argent. Bien sûr, la comparaison présentée ici n’est qu’un exemple, mais les arguments qui militent en faveur de l’option location-placement sont solides. Du reste, nous n’avons même pas abordé ici la question du coût d’option que le propriétaire assume en consacrant à ses frais de propriété des sommes qu’il aurait versées dans un REER ou un CELI.
Qui s’en tire le mieux dans notre comparaison ? Clairement, c’est le locataire, dont les placements réguliers effectués pendant 25 ans produisent un portefeuille de 842 000 $, tandis que le propriétaire se retrouve avec une maison payée d’une valeur de 736 600 $.
La prochaine fois qu’on vous affirme que louer, c’est jeter l’argent par les fenêtres, n’oubliez pas de tenir compte des frais irrécupérables et du coût réel de la propriété avant de tirer vos propres conclusions.
[1] Site web Boomer and Echo, 22 novembre 2018.
Les renseignements contenus dans ce présent article ont été préparés par Sylvain Lapointe, un conseiller en placement inscrit auprès de Valeurs Mobilières PEAK inc. ; ils ont été obtenus de sources que nous croyons fiables, mais ne sont pas garantis et pourraient être incomplets. L’auteur ne se tient pas responsable des décisions financières des lecteurs suite à cette lecture. Les opinions exprimées ici ne reflètent pas nécessairement celles de Valeurs Mobilières PEAK inc. Valeurs Mobilières PEAK est membre du Fonds canadien de protection des épargnants.