Avec la crise immobilière qui a sévi aux États-Unis, certains investisseurs canadiens ont profité de la situation pour acheter à rabais des actifs immobiliers : condos, maisons et immeubles. L’avenir leur dira s’ils ont eu raison. Cependant, pour ceux qui songeraient à ajouter de l’immobilier américain à leur patrimoine, il est important de connaître les impacts fiscaux d’une telle acquisition et les modes de détention possibles; comme vous le constaterez, les choses de l’autre côté de la frontière se passent de façon très différente.
Il est important de savoir qu’il existe 5 modes de détention d’immobilier chez nos voisins du sud. Chaque mode a ses avantages et ses inconvénients. Avant l’achat, il faut tenir compte de l’impact fiscal éventuel lors de la revente, des frais d’homologation advenant un décès et des droits successoraux. En fonction de votre situation personnelle, un choix judicieux de détention peut permettre l’économie de plusieurs milliers de dollars.
La première et la plus courante est « tenancy in fee simple » qui consiste à être le seul titulaire du titre de la propriété. Au moment du décès, il faudra passer à travers l’homologation qui consiste sommairement à valider le testament.
Le deuxième mode de détention est le « tenancy by entireties » qui n’est offert qu’aux couples mariés. Cette option n’est pas disponible pour les conjoints de fait. Au moment du décès de l’un des conjoints, la propriété revient en totalité au conjoint survivant. Cette option n’est pas à l’abri de tout tracas dans les situations de divorces ou séparations, mais elle permet d’éviter les frais d’homologation.
Le troisième est le « joint tenancy » grâce auquel plusieurs propriétaires peuvent détenir en parts égales, la propriété. Advenant un décès, la part du défunt est subdivisée en parts égales auprès des propriétaires survivants, toujours sans frais d’homologation.
Similaire au précédent, le « tenancy in commun » permet de détenir inégalement des parts de la propriété. Cependant, lors d’un décès, le processus sera soumis aux procédures d’homologation.
Finalement, on retrouve le « life estate » qui permet à un individu propriétaire de céder les droits de l’usufruit du bien. Ainsi une personne possédant un condo, de son vivant, pourrait permettre à ses proches l’utilisation de la propriété.
Si vous êtes déjà propriétaire et que votre état de santé est précaire, il peut-être judicieux de prévoir la vente de la résidence avant qu’un décès ne survienne. Il est également possible de se prévaloir de l’exemption fiscale de la résidence principale canadienne sur une résidence secondaire américaine, afin d’effacer le gain imposable au Canada. Si vous vendez à perte un immeuble à revenus en Floride, sachez qu’il sera possible d’appliquer cette perte contre tout gain de même nature réalisé au Canada.
Pour faciliter les procédures, il est fortement recommandé de produire un testament américain en anglais ainsi qu’un mandat en cas d’inaptitude. Le testament canadien est valide aux États-Unis mais pas le mandat, il faudra donc passer par de longues et complexes procédures afin de le faire approuver.
Il est primordial de consulter un conseiller en fiscalité canado-américaine si vous songez à devenir propriétaire aux États-Unis afin de réduire au maximum les mauvaises surprises. Il saura également vous conseiller si vous songez à louer votre propriété.
Les renseignements contenus dans ce présent article ont été préparés par Sylvain Lapointe, un conseiller en placement inscrit auprès de Valeurs Mobilières PEAK inc. ; ils ont été obtenus de sources que nous croyons fiables, mais ne sont pas garantis et pourraient être incomplets. L’auteur ne se tient pas responsable des décisions financières des lecteurs suite à cette lecture. Les opinions exprimées ici ne reflètent pas nécessairement celles de Valeurs Mobilières PEAK inc. Valeurs Mobilières PEAK est membre du Fonds canadien de protection des épargnants.